Det sker, at det kan betale sig at lave flere store projekter samtidig. Der kan være besparelser på f.eks. stillads, hvis tag og vinduer udskiftes samtidig. Det kan også være billigere at hjemtage et stort lån på en gang til dækning af flere projekter.
I denne situation skal man som ejer være meget opmærksom på, hvordan de enkelte dele af det samlede projekt kommer til afstemning. Især, hvis der er tale om en blanding af nybyg og vedligehold.
- Er der flere separate projekter?
- Er det en blanding af nybyg og vedligehold?
- Er vedligehold uundgåelig?
- Kan nybyg undværes?
- Er der et alternativ til nybyg i form af renovation?
- Kommer projekterne til afstemning enkeltvist eller samlet?
Det må anbefales til bestyrelser at organisere en afstemning sådan at hvert projekt kommer til afstemning for sig. På den måde vil man bedre kunne undgå tvivl om validiteten af afstemningens resultat.
Det er et problemet er, hvis forskellige projekter indstilles samlet under én samlet afstemning. I så fald har ejeren ingen valg, hvis et projekt er absolut nødvendig vedligehold, og et andet er nybyg, som kan vælges fra.
Jo mere kompleks en sag, en enkelt afstemning skal dække, jo større er chancen for, at der er forhold i forbindelse med sagen, som senere kan bringes til domstolene af en enkelt ejer eller en gruppe ejere.
I denne sag, som vi kender til, har en bestyrelse organiseret en afstemning af tre projekter i en samlet afstemning. Et renoveringsprojekt af faldstammer, et nybyg af elevatorer og et nybyg i form af udskiftning af altaner. Efterfølgende har en gruppe ejere i ejerforeningen lagt sag an imod ejerforeningen og fået medhold i Byretten. Der blev indgået forlig i sagen, lige før den kom til behandling i Landsretten. I dommen fra Byretten står følgende under overskriften ”Rettens begrundelse og resultat” : bland andet Citat: ” Der var ikke mulighed for at stemme for eller imod de tre projekter enkeltvis, hvorfor det samlede forslags vedtagelse må kræve, at afstemningsresultatet opfylder kravene til alle tre projekter enkeltvis. Det samlede forslag må som følge heraf anses for ugyldigt, hvis et eller flere af projekterne kræver samtykke, og et sådan ikke er indhentet.” Citat slut. Med andre ord blev afstemningen dømt ugyldig.
Bestyrelsen har i denne sag selvfølgelig handlet i god tro. Den er blevet rådgivet af kompetente advokater. Men dommen påpeger, at det er at tvinge en vedtagelse af et projekt igennem, når afstemningen om et nybyg-projekt er kædet sammen med vedtagelse af et renoverings-projekt, der ikke kan siges nej til. Derfor skal du som ejer være særdeles opmærksom på, om du deltager i en samlet afstemning om flere projekter. Det sikreste er, at der stemmes om hvert projekt for sig.
Kilder:
https://domsdatabasen.dk