Gældende jura for ejerforeninger er som et puslespil i flere lag. Det er kort sagt kompliceret. I dette indlæg vil vi beskrive de vigtigste dele af juraen for ejerforeninger og deres forhold til hinanden med udgangspunkt i Ejerlejlighedsloven. Der er selvfølgelig andre love som en ejerforening skal overholde men dem tager vi ikke stilling til her. (Du kan læse mere detaljeret om de enkelte elementer her: Ejerlejlighedsloven, Normalvedtægten, Særvedtægter og Husorden )
Ejerlejlighedsloven er grundlaget i juraen for ejerforeninger. Den sætter rammen for de øvrige elementer der indgår i regler og administration af en ejerforening, nemlig: Normalvedtægten, ejerforeningens vedtægter (det vil sige særvedtægter) samt husorden. Det er Boligministeriet, som er ansvarlig for ejerlejlighedsloven. Du kan læse mere om ejerlejlighedsloven her.
Normalvedtægten er en bekendtgørelse, som udmønter ejerlejlighedsloven i en række generelle vedtægter for ejerforeninger. Den er udfyldende, hvilket betyder, at har en ejerforening ikke en egen vedtægt/særvedtægt omkring det indhold, som er beskrevet i Normalvedtægten, gælder teksten i Normalvedtægten. Det skal man som bestyrelse og ejer være særdeles opmærksom på. Du kan finde et eksempel på udfyldning fra normalvedtægten til en ejerforenings vedtægter/særvedtægter, samt læse mere om normalvedtægten her.
En grafisk oversigt over juraens elementer og deres indbyrdes forhold.
En ejerforenings vedtægter (kaldet særvedtægter i Boligministeriet) omhandler begrænsninger i ejernes rettigheder f.eks. retten til at holde husdyr, leje ens lejlighed ud eller foretage ændringer i lejligheden. Derfor skal gældende vedtægter/særvedtægter vedtages med 2/3 flertal på generalforsamlingen. For at være retsgyldige skal en ejerforenings egne vedtægter/særvedtægter være tinglyst på de enkelte lejligheder. Det er ikke tilstrækkeligt at de er tinglyst på matriklen. Du kan læse mere om vedtægter (særvedtægter) her.
Husordenen indeholder retningslinjer for, hvordan ejerne bor sammen i ejerforeningen og benytter de fælles arealer. Det kan være regler for støj, brug af vaskeriet eller parkering. Punkterne i husordenen bør vedtages på en generalforsamling, så der sikres opbakning iblandt ejerne til de fælles regler. De skal vedtages med almindeligt flertal. Du kan læse mere om husordenen her.
Det er vigtigt at bemærke at alle ejere har ret til at indstille nye regler i en husorden eller nye paragraffer i vedtægter/særvedtægter på en ordinær generalforsamling.
OBS: Man skal være opmærksom på at vedtægter/særvedtægter handler om begrænsninger af rettigheder og pligter hvor husordenen handler om retningslinjer for hvordan ejerne bor sammen.
Kilder:
Svar på forespørgsler til Boligministeriet