I ejerforeningen kalder man det vedtægter, men i forbindelse med den nye ejerlejlighedslov kalder Boligministeriet alle individuelle ejerforeningsvedtægter for særvedtægter. Derfor bruger vi begge udtryk.
Vedtægter/særvedtægter handler om begrænsninger i ejernes rettigheder så som muligheden for at udleje ens lejlighed eller at holde husdyr. Der kan også være påbud om pligter som at rengøre trappegangen. Derfor skal vedtægter/særvedtægter vedtages med 2/3 flertal på en generalforsamling for at være gyldige for ejerforeningens medlemmer. Herudover skal de være tinglyst for samtlige lejligheder i ejerforeningen for at være gyldige i en retssag eller overfor tredje part. En tredje part kan f.eks. være en ny potentiel køber. Alle i en ejerforening har ret til at foreslå ændring eller tilføjelser til vedtægterne/særvedtægterne på generalforsamlingen.
Nogle ejerforeninger har oprindeligt fået vedtaget vedtægter /særvedtægter og tinglyst dem på matriklen. Disse vedtægter er ikke nødvendigvis retsgyldige jævnfør loven af i dag.
Normalvedtægten, som Boligministeriet er ansvarlig for, er udfyldende. Det betyder, at har en ejerforening ikke retsgyldige vedtægter / særvedtægter, er det Normalvedtægten, der glæder som beskrevet her: Citat ”Det er væsentligt at bemærke, at man som boligkøber er bundet af en individuel vedtægt selvom den ikke er blevet tinglyst, hvis sælger har gjort opmærksom herpå. Ellers er udgangspunktet, at man kun bliver bundet af vedtægterne, hvis de er tinglyst. Hvis ikke man hverken kan finde tinglyste vedtægter eller er blevet gjort bekendt med vedtægter igennem sælger, så vil det med al sandsynlighed være normalvedtægten der gælder.” Citat slut (Fra sagfoererne.com) Vi har fået dette bekræftet hos Boligministeriet, som har svaret at vedtægter / særvedtægter tinglyst blot på matriklen nødvendigvis ikke er retsgyldige – jf. loven af i dag.
Du kan læse lovteksten for ejerlejlighedsloven her: Ejerlejlighedsloven hos Retsinformation
Du kan læse teksten i bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger her: Normalvedtægten hos Retsinformation
I praksis betyder det, at for nogle ejerforeninger består vedtægterne af tre dele; normalvedtægten, eksisterende vedtægter/særvedtægter, der er tinglyst for alle lejligheder i ejerforeningen samt vedtægter/særvedtægter, som er vedtaget på generalforsamlingen, men ikke tinglyst eller kun tinglyst på matriklen.
Boligministeriet har oplyst, at det vil være op til domstolene at afgøre hvordan en ikke tinglyst vedtægt/særvedtægt eller en vedtægt/særvedtægt, som er tinglyst på matriklen, kan være gyldig hvis det kommer til en retssag. Der er p.t. ikke kendskab til, at en sådan sag har været afprøvet ved domstolene efter at de tidligere normalvedtægter ophørte pr. 1. januar 2022.
Hvis din ejerforening ikke har udfærdiget en sammenskrivning af normalvedtægten og ejendommens egne vedtægter(særvedtægter), vil vi anbefale, at du selv gør dig klart, hvad der vil træde ind som fra normalvedtægten i forhold til din ejerforenings egne gældende vedtægter/særvedtægter i g. (dvs. det, der er omtalt i Normalvedtægterne, som IKKE er berørt/omtalt i jeres egne vedtægter). Du kan se et eksempel på sammensætningen af vedtægter/særvedtægter og normalvedtægten her.
Kilder: